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Covid-19 und Mietzinsminderung

Von 9. April 2020April 28th, 2020Keine Kommentare

Covid-19 und Mietzinsminderung

Ihr gemietetes Geschäftslokal ist (teilweise) unbenutzbar aufgrund von Covid-19?

=> Sie haben ein Recht auf Mietzinsminderung!

Checkliste für Mieter:

  • Geschäftsraummiete:
    • Betriebsstätten (Handel, Dienstleistungen, Sport- und Freizeit, Gastgewerbe), für welche ein Betretungsverbot des Kundenbereichs gilt
      • Möglichkeit der Erlassung des Mietzinses (§ 1104 ABGB) wurde im Mietvertrag NICHT ausgeschlossen
      • Gänzliche Unbrauchbarkeit bzw. Unbenutzbarkeit => Mietzinsminderung bis zu 100% für diesen Zeitraum
      • Teilweise Unbrauchbarkeit bzw. Unbenutzbarkeit => teilweise Mietzinsminderung für diesen Zeitraum
    • Betriebsstätten, für die eine Ausnahme vom Betretungsverbot des Kundenbereichs gilt
      • Möglichkeit der Erlassung des Mietzinses (§ 1104 ABGB) wurde im Mietvertrag NICHT ausgeschlossen
      • Wohl keine gänzliche Unbrauchbarkeit
      • Teilweise Unbrauchbarkeit bzw. Unbenutzbarkeit aufgrund Einhaltung des Mindestabstands von 1m => teilweise Mietzinsminderung für diesen Zeitraum
    • alle übrigen Betriebsstätten
      • Möglichkeit der Erlassung des Mietzinses (§ 1104 ABGB) wurde im Mietvertrag NICHT ausgeschlossen
      • Wohl keine gänzliche Unbrauchbarkeit
      • Teilweise Unbrauchbarkeit bzw. Unbenutzbarkeit aufgrund Einhaltung des Mindestabstands von 1m oder homeoffice => teilweise Mietzinsminderung für diesen Zeitraum
  • Für alle Geschäftsraummieten gilt: Um die Gefahr einer Mietzins- und Räumungsklage hintanzuhalten, sollte der Mietzins jedenfalls – allerdings mit dem Hinweis „unter Vorbehalt der Rückforderung“ – auch weiterhin geleistet werden.
  • Wohnraummiete:
    • Wohnungen unterliegen durch Covid-19 keinerlei Einschränkungen hinsichtlich ihrer Nutzung, sodass auch der Mietzins nicht gemindert werden kann.
      • Keine Mieterhöhung, wenn die Wohnung mehr als sonst genutzt wird

Im Detail:

Seit Beginn der Corona Krise überschlagen sich die Meldungen über Mietzinsminderungsansprüche gefolgt von diversen Verordnungsänderungen- und -ergänzungen.

Vorab gilt jedenfalls, dass der individuelle Anspruch auf Mietzinsminderung vom jeweiligen Einzelfall abhängig ist. Verwendungszweck des Mietgegenstands, Branche und Geschäftstätigkeit spielen ebenso eine Rolle, wie die vertragliche Gestaltung des Mietverhältnisses.

Als Rechtsgrundlage dient § 1104 ABGB, welcher vorsieht, dass bei außerordentlichen Zufällen, wie beispielsweise bei einer Seuche, kein Mietzins zu bezahlen ist. Unstrittig dürfte mittlerweile sein, dass Covid-19 darunterfällt.

Weiters regelt § 1105 ABGB, dass im Falle eines beschränkten Gebrauchs des Mietgegenstands ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen wird.

Für alle gilt: Wurde § 1104 ABGB im Mietvertrag wirksam ausgeschlossen, so kommt eine Mietzinsminderung nicht in Betracht. Wirksamkeitsvoraussetzung für diesen Ausschluss ist eine genaue Bezeichnung des Ausschlussgrundes.

In einem nächsten Schritt sind diese Regelungen auf die von den Maßnahmen unterschiedlich betroffenen Geschäftslokale und Betriebe anzuwenden.

Für Betriebsstätten des Handels und von Dienstleistungsunternehmen sowie von Freizeit- und Sportbetrieben und Gastgewerben gilt ein Betretungsverbot des jeweiligen Kundenbereichs. Beispielsweise der Friseursalon, die Boutique oder aber auch das Restaurant sind damit de facto unbrauchbar geworden. Eine Mietzinsminderung von bis zu 100 % erscheint daher durchaus möglich. Insofern allerdings andere Räume in diesen Mietgegenständen noch nutzbar sind, zum Beispiel der Lagerraum, wird der Mietzins wohl nicht zur Gänze erlassen werden können.

Es gibt allerdings auch Bereiche, für die eine Ausnahme vom Betretungsverbot des Kundenbereichs gilt, wie beispielsweise für Apotheken, den Lebensmittelhandel, Drogerien uvm. Die Mietgegenstände für diese Betriebe sind daher auch nicht unbrauchbar geworden. Dennoch kann sich auch für diese Betriebe eine Gebrauchsbeschränkung ergeben. Dies ist nämlich in Zusammenhang mit dem Betretungsverbot öffentlicher Orte zu sehen. Öffentliche Orte dürfen unter anderem nur dann betreten werden, wenn die Betretung für berufliche Zwecke erforderlich ist und sichergestellt ist, dass am Ort der beruflichen Tätigkeit zwischen den Personen ein Abstand von mindestens 1 m eingehalten werden kann, sofern nicht durch entsprechende Schutzmaßnahmen das Infektionsrisiko minimiert werden kann. Diese Verordnung macht den Mietgegenstand in dem Ausmaß unbrauchbar, in dem nicht sichergestellt werden kann, dass zwischen Personen ein Mindestabstand von 1 m eingehalten werden kann und auch durch keine anderen Maßnahmen das Infektionsrisiko minimiert werden kann. Eine teilweise Mietzinsminderung kann daher angedacht werden.

Es verbleiben nun alle übrigen Betriebe, die weder vom Betretungsverbot des Kundenbereichs betroffen sind noch eine explizite Ausnahme von diesem Betretungsverbot darstellen, wie beispielsweise Büros. Wiewohl diese wahrscheinlich nicht gänzlich unbrauchbar geworden sind, kann das Betretungsverbot öffentlicher Orte dennoch zu Gebrauchsbeschränkungen ebendort führen. Wenn nämlich am Ort der beruflichen Tätigkeit zwischen den Personen ein Abstand von mindestens 1 m nicht eingehalten und auch durch sonstige Schutzmaßnahmen das Infektionsrisiko nicht minimiert werden kann, ergibt sich zwangsläufig eine Gebrauchsbeschränkung für den jeweiligen Mietgegenstand. Darüber hinaus ist darauf zu achten, dass eine berufliche Tätigkeit vorzugsweise außerhalb der Arbeitsstätte erfolgen soll, sofern dies möglich ist und Arbeitgeber und Arbeitnehmer darüber ein Einvernehmen finden. Das Gebot, dass die berufliche Tätigkeit außerhalb der Arbeitsstätte erfolgen soll, kann somit eine Gebrauchsbeschränkung für den Mietgegenstand darstellen.

Nicht unerwähnt bleiben soll auch, dass im Fall der Kontrolle durch Organe des öffentlichen Sicherheitsdienstes (Polizei), die Gründe, warum eine Betretung öffentlicher Orte zulässig ist, glaubhaft zu machen sind. Dies kann daran scheitern, dass im Mietgegenstand ein Mindestabstand von 1 m gar nicht eingehalten werden kann oder die berufliche Tätigkeit außerhalb der Arbeitsstätte erfolgt. Sohin kann möglicherweise auch in diesen Fällen eine teilweise Mietzinsminderung erreicht werden.

Die Höhe der Mietzinsminderung einschließlich anteiliger Betriebskosten und Abgaben hängt vom Verhältnis zwischen brauchbaren und unbrauchbaren Teilen des Mietgegenstands ab bzw. wird im äußersten Fall wohl vom zuständigen Richter im Verfahren nach dessen freier Überzeugung festgesetzt werden.

In der derzeitigen Situation sollte der Mietzins jedenfalls weiter in voller Höhe bezahlt werden, allerdings ist vom Mieter darauf hinzuweisen, dass der Mietzins nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung geleistet wird. So kann der Mieter die Gefahr einer Mietzins- und Räumungsklage abwenden.

 

Disclaimer:

Bei den oben angeführten Darlegungen handelt es sich um eine kurze Zusammenfassung der aktuellen Gesetzeslage in Österreich, ohne Anspruch auf Richtigkeit oder Vollständigkeit. Eine anwaltliche Beratung kann durch diesen Artikel nicht ersetzt werden. Entsprechend kann für den Inhalt dieses Artikels auch keine Haftung übernommen werden.

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Autorin des Artikels

Mag. Verena Stockinger

Mag. Verena Stockinger ist Rechtsanwältin in Kooperation bei Skribe Rechtsanwälte und ist insbesondere im Bereich des Miet- und Wohnungseigentumsrechts, des Familienrechts, des Zivilrecht, wie auch des Reiserechts tätig.

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